상가 임대차 계약서 핵심사항 확인하기

스페인의 유명 츄러스 매장이 해외에 처음으로 진출한다고 하는데요, 그 첫 타자가 아시아의 한국이 선정되었습니다.  해당 매장은 2월 마포구 연남동에서 1호점을 열 예정이라고 하는데요, 현재 서울의 백화점 내에서 팝업스토어를 운영 중입니다. 매장 관계자는 현재 진행되고 있는 팝업 스토어의 인기가 무척 뜨겁기 때문에 연남점을 시작으로 국내 지점이 여러 곳으로 확대될 것이라고 하였습니다.

상인들의 대부분은 다른 사람의 공간을 빌려서 가게를 운영합니다. 그러다보니 아무래도 임차인이 보다 갑의 위치에 있다고 생각되는 건물주와 다툼이 생긴다면 막막할 수밖에 없을 것 같습니다. 이렇게 당사자들 사이에 의견차이가 생겨 갈등이 생겼다면 가장 먼저 확인해보아야 할 것은 바로 상가 임대차 계약서입니다.

그 중에서도 특히 눈여겨봐야할 부분이 있습니다. 바로 당사자들끼리 특별히 정한 약속을 적어둔 특약사항입니다. 그렇다면 임대인과 임차인이 함께 약정한 사항은 어떤 내용이더라도 효력을 갖는 것일까요?

아닙니다. 이는 관련 규정이 강행규정인지 여부에 달려있습니다. 예를 들어 상가임대차보호법이 강행규정인데요, 당사자들끼리 한 약속이 상임법에 위반되는 것이라면 이것은 무효입니다. 이와 반대되는 개념으로 임의규정이 있는데요, 이는 별도의 약정이 법규보다 우선합니다.

그렇다면 상임법의 기본적인 내용을 숙지하고 있는 것이 상가 임대차 계약서 특약의 효력유무 판단에 도움이 될 것입니다. 가장 많이들 아시는 세입자 권리로는 10년 갱신요구권이 있죠. 만약 종료일 전 6개월부터 1개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요청할 경우 임대인은 법률에서 정한 특별한 사정이 없는 이상 이를 거절할 수 없습니다.

그리고 세입자의 또 하나의 중요한 권리, 영업가치 회수과정을 보호받는 것에 대해서도 잘 알고 계셔야합니다. 이를 둘러싸고 수많은 분쟁이 발생하기 때문입니다. 임차인이 만료일 6개월 전부터 종료일 사이에 새로운 사람을 구해서 신규 임대차 체결을 요청하면 마찬가지로 건물주는 이를 정당한 사유 없이 거절하거나 방해할 수 없습니다. 만약 여기서 임대인의 방해로 인해 손해가 생긴다면 임차인은 그에게 손해배상소송을 제기할 수 있습니다.

보통 계약기간이 처음 시작되거나 그 중간에는 임대인과 큰 다툼이 없습니다. 보통 갈등이 자주 생기는 시기는 바로 갱신시기입니다. 그리고 자주 문제가 되는 것은 임차인의 원상복구 문제입니다. 어디까지 철거를 해야 되는지에 대하여 의견이 갈리는 것이지요.

원칙을 먼저 말씀드리자면 세입자가 처음 입주할 당시의 내부 모습으로 회복시키면 됩니다. 자신이 설치한 시설만 제거하면 되는 것이죠. 그런데 만약 상가 임대차 계약서상에 원상회복 관련 특약을 넣어두었다면 그 내용을 따라야합니다. 왜냐하면 원상복구 관련 내용은 임의규정이기 때문입니다.

서울에서 식당을 운영해오던 J씨는 이제 그만 장사를 접고 그간 쌓은 영업적인 가치를 회수하고자 했습니다. 바로 후임자를 구하여 임대인에게 주선하였는데요, 기대와 달리 건물주는 양도양수에 매우 비협조적이었습니다. 자신이 원하는 모두 충족하는 사람을 데리고 오라고 고집을 부렸죠. 이대로는 아무것도 얻지 못하고 쫓겨나겠다는 생각이 들어 상가변호사 닷컴을 찾아오시게 되었습니다. 저희는 먼저 사건을 면밀히 검토한 후 의뢰인의 니즈를 고려하여 최적의 전략을 모색하였습니다. 

눈여겨볼만한 점은 J씨의 상가 임대차 계약서 특약으로 정비구역지정으로 관리처분인가를 받을 경우 상가임대차보호법의 적용을 받지 않고 곧 바로 명도 한다는 조항이 있었다는 것입니다. 물론 이는 강행규정 위반으로 효력이 없었습니다. 그렇게 철저한 준비를 마치고 바로 소송제기에 들어갔습니다. 본 사무소의 체계적인 증거수집과 변론에 부담감을 느낀 상대방이 먼저 합의를 요청해왔고 이내 2023년 3월 31일 J씨는 1억 6천만 원을 합의로 받을 수 있었습니다.