명도소송이란 무엇이고, 어떻게 진행되는가

"월세 3기 연체만 안되면 되겠네요?

2번 밀렸다가 내고, 또 2번 밀리면 3개월 연체는 아니잖아요?"

 

최근 어떤 분이 저희 사무소로 전화하셔서 이런저런 것을 물으시며, 이렇게 말씀 하셨습니다.

물론, 법에서만 따져보자면 위배되는 행위는 아닙니다.

 

하지만 고의적으로 연체를 한 것이 명백하고, 계속해서 연체를 자주 한다면

임대인은 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반 했다는 사유로

계약갱신요구권 혹은 권리금 회수기회를 보호하지 않겠다고 할 수 있습니다.

 

 

 

이처럼 항상 임차인만 피해를 받는 게 아닙니다.

오히려 막무가내인 임차인을 만나면 건물주가 고통스러울 수 있습니다.

어떤 임차인을 들이냐가 정말 중요하기 때문에 임대인은

임차인을 들이는데 있어 신중하고 또 신중할 수 밖에 없습니다.

 

신중에 신중을 기해 임차인을 들였음에도 불구하고

어떤 문제가 발생할지는 아무도 예상할 수 없습니다.

 

명도소송이란, 계약만료 혹은 해지로 인해 부동산 점유 권리를 상실한 임차인이 건물 인도를 거부하는 경우 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 소송 입니다.

 

민사사건 중에서 많은 비중을 차지할 정도로 명도소송은

많이 이뤄지는데요. 그만큼 임차인의 의무를 다하지 않는 경우가

적지 않다는 것을 예상해볼 수 있겠습니다.

 

 

 

임대인이 임차인에게 계약해지를 통보할 수 있는 경우는

'월세 3개월 연체'

사유 입니다.

 

건물주는 임차인이 월세 3개월에 달하는 금액을 연체하는 즉시, 계약해지를 통보할 수 있는데요.

이 때 주의할 점은 월세를 밀린 횟수가 아닌 금액이라는 것 입니다.

예를 들어 2달 치를 밀린 뒤, 2달치를 모두 공제하고 이후 1달치를 밀렸다면?

이미 2달 월세 밀린 것을 갚았기 때문에 3개월 연체에 해당하지 않는데요.

'금액이 3개월 연체 금액에 달하는 때'가 그 조건 입니다.

 

 

 

만일 임차인의 입장에서 월세 3개월 치를 밀린 뒤, 건물주가 계약해지 요구 전

3개월 밀린 금액을 모두 공제 했다면 아무 문제가 없는 것일까요?

아닙니다. 월세 3개월 치를 밀린 이력이 있다면 건물주가 계약갱신요구권.

권리금 회수기회를 보호해주지 않아도 됩니다.

 

이렇게 임차인의 귀책사유로 임대인이 계약해지를 요구했는데

이를 무시하고 점유를 이어나간다면 소송을 통해 해결하셔야 합니다.

 

 

 

그렇다면 소송 절차는 어떻게 될까요?

사실 소송을 그냥 진행하면 된다고 생각하실 수도 있지만,

명도소송은 거쳐야할 절차가 몇 가지 있습니다.

 

첫 번째, 점유이전금지가처분 신청

말 그대로 임차인이 점유를 이전하지 못하도록 하는 것 인데요.

이 절차를 통해 임차인이 제 3자에게 점유를 넘기거나 명의이전하지 못하도록 합니다.

 

이런 절차는 왜 필요할까요?

명도소송은 목적물을 대상으로 진행되기 때문에 점유를 하고 있는 사람이 바뀌면

명도소송을 진행하는 것 자체가 무의미해 집니다.

 

또한, 명도소송 후 진행되는 강제집행 절차도 판결문을 근거로

진행되기 때문에 점유이전금지가처분 신청은 매우 중요 합니다.

 

두 번째, 명도소송 진행

소송을 통해 임차인이 불법하게 건물을 점유하고 있다는 것을

증명하고 명도소송 승소 판결을 받아야 합니다.

 

세 번째, 강제집행 이행

명도소송을 통해 승소 판결을 받았다면,

판결문을 근거로 강제집행을 집행할 수 있게 됩니다.

 

만일 제소전 화해를 받아놓으신 상태라면 소송을 통해 판결문을 받지 않아도

화해조서를 근거로 강제집행 이행이 가능하게 됩니다.

 

 

 

- 본 사무소에서 진행한 실제 사례 -

 

임차인 월세 연체 문제로 임대인 L씨는 답답한 마음에 본 사무소를 찾으셨습니다.

임차인이 지속적으로 월세를 미납하는 바람에 경제적 손해가 지속적으로 발생하고 있었습니다.

무려 22개월의 계약기간 중에 단, 7개월 치의 월세만 냈던 것 입니다.

 

L씨는 상가임대차보호법에 의거해 임차인이 월차임 3개월 이상을 밀렸으니

계약을 해지하고, 건물을 인도하라는 해지 통보를 했었는데요.

 

임차인은 L씨의 해지 통보에도 꿈쩍하지 않고 점유를 이어나갔습니다.

월세는 내지 않으면서 경제적 이득은 취하고 있던 임차인.

건물주 L씨는 더이상 묵과할 수 없었습니다.

 

 

 

본 사무소는 소송을 진행하기 위해 점유이전금지가처분 신청을 했습니다.

이를 통해 임차인이 건물을 무단 전대할 수 없도록 조치를 취했습니다.

 

이후 소송이 진행되자, 임차인 측은 상가누수 문제로 월세를 내지 않았다고 주장했습니다.

 

※ 여기서 알아두셔야 할 것은 설사 임대인이 임대인의 의무를

지지 않았다고 해서 똑같이 임차인의 의무를 지지 않는 방식으로 대응하는 것은

오히려 더 큰 피해를 입으실 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

상대방의 잘못으로 문제가 생겼다 하더라도 똑같이 대응하는 것이 아니라

자신에게 주어진 의무를 다 하면서 법적 대응을 하셔야 합니다.

 

본 사무소는 임차인의 주장에 분쟁 초기부터 함께하며 준비한 증거 등으로

철저히 반박하며 재판을 이끌어나갔습니다.

 

 

 

'건물주 L씨에게 건물을 반환하고, 연체한 차임을 지급하라'

 

17년 4월 서울북부지방은 임대인의 손을 들어줬습니다.

이후 L씨는 판결문을 근거로 강제집행을 이행하고, 채권압류 및 추심명령을 통해

연체된 금액을 돌려 받을 수 있었습니다.

 

 

 

임차인에게 명백히 귀책사유가 있다면 손쉽게 진행할 수 있을거라

생각하실 수 있습니다. 하지만 L씨처럼 임차인이 어떤 주장을 해올지

확실하지 않기 때문에 전문가를 통해 준비하시고 진행하셔야 합니다.