월세 미납 대처로 고민중이시라면

일반적으로 생각했을 때 상가임대차보호법은

 임차인만을 보호한다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 어떤 법도 일방적으로 의무를 부과하거나

권리를 보장하기만 하지는 않는데요.

 

임대인에게도 보장받아야할 재산권이 있고

상가건물 임대차보호법에서도 또한 보호하고 있는

규정들이 있습니다.

 

 

 

 

그렇다면 대표적으로 문제가 되는 사안은 어떤 것이 있을까요?

주변에 있는 임대인들에게 물어보았을때 가장 큰 비중을 차지하는 것은

바로 월세 미납에 대한 문제였습니다.

 

임대차 계약을 통하여 건물을 빌려주고 그에 합당한 월차임을 받는건

자연스러운 과정인데요. 이러한 과정에서 일어나는 문제가

임대인 입장에서 가장 많은 분쟁을 불러오는 것중 하나이며

큰 스트레스로 작용하고 있는 것입니다.

 

 

 

 

그렇다면 법에서는 임대인의 권리를 어떻게 보호하고 있을까요?

 

상가임대차보호법에서는 임차인이 3개월분의

차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체를 한 경우

건물주는 세입자에게 계약해지 통보를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

만약 3개월 연체가 계속 진행중이 아닌 경우,

즉 한달정도 월세가 밀렸으나 갚은 뒤 다시 밀리는 등

이러한 행위를 반복하여 연체된 금액이 총 3개월분의 월세만큼이

되었을 때, 계약해지를 통보할 수는 없지만 대신

재계약 시점에서 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

여기서 유의하실 점은 3개월분의 월세 미납의 개념을

확실히 알고 계시는 것인데요.

위에서 잠깐 언급한 것처럼 연속해서 3개월분의

월세 미납만을 의미하는 것이 아닌

연체된 금액의 누적액 총합이 3개월만큼의

 금액이 되는것을 기준으로 합니다. 

예를 들어 월세가 50만원인 상가의 경우

연체된 금액의 총합이 150만원이 되는 때를 말합니다.

 

종종 계약체결 당시 특약으로 3개월이라는 기간을

더 줄이는 것으로 약정을 맺었다면 어떻게 되는지

궁금해하시는 분들도 계신데요.

상가임대차보호법은 강행규정이기 때문에

불리한 약정을 맺었다고 하더라도 이에 대한 효력은

없다는 점 기억하셔야 합니다.

 

 

 

 

그렇다면 월세를 3개월 미납한 임차인과 계약해지 하기로

결정하셨다면 그다음엔 어떻게 하면 될까요?

 

우선 계약해지하겠다는 것을 본인만 알고 있으면 안되겠죠?

계약해지하려는 사유와 함께 의사전달을 하셔야합니다.

여기서 의사전달에 정해진 형식은 없지만

앞으로 있을 법적분쟁에 대비하여 확실한 수단인

내용증명을 보내는 것이 보통입니다.

 

다만 내용증명을 보내는 데 있어 누락하거나

실수가 있을 경우 이후 법적 분쟁에서 불리할 수 있으므로

전문가를 통하여 빈틈없는 내용증명을 보내는 것 역시 중요합니다.

 

그 다음에는 점유이전금지가처분 신청을 하고 명도소송을 진행하여

승소하게 된다면 강제집행 및 채권추심까지 이어나갈 수 있습니다.

 

 

 

 

 

월세 미납을 사유로 하여 계약을 해제하는 경우

임차인이 의무를 다하지 않은 것이기 때문에

그에 따라 권리 또한 주장 할 수 없는 것들이 있는데요.

 

임차인의 가장 큰 권리 중 하나인 권리금 회수기회

 보호의무가 발생하지 않습니다.

즉, 임차인이 주선한 신규임차인과 무조건 계약을

하지 않아도 된다는 뜻이기 때문에

이 역시도 반드시 알아두시는 것이 좋습니다.

 

그럼 실제 진행한 사례를 통하여 더 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임대인 A씨는 2016년 7월경 임차인과 2년을

 기간으로 하는 임대차 계약을 체결하였는데요.

순조롭게 계약기간이 흐르던 중

 임차인은 4,5월에 이어 8월까지

월세를 미납하여 총 3기의 월차임을

연체한 상태가 되었습니다.

 

이후에 미납했던 금액을 입금하면서

건물주에게 계약갱신을 요구하게 되었는데요.

 하지만 A씨는 계약을 연장할 의사가 없었고

이에 대한 거절의 의사표시를 했는데요.

 

 

 

 

세입자는 이에 동의할 수 없다며 상가를 비우지 않았고

결국 건물주는 세입자를 상대로 건물명도소송을 제기하며

법정싸움으로 까지 가게 되었습니다.

 

임차인은 밀린 월세를 즉시 지급했기 때문에

3기 연체로 인한 계약해지 사유가

되지 않는다고 주장하였는데요.

 

본 사무소는 법에 근거하여 상대의 주장에 반론을

제시하고 입증하며 변론을 해 나갔습니다.

 

 

 

 

결국 법원은 차임 연체가 즉시 해소되었다고 하더라도

연체한 이력이 있다면 갱신거절이 가능하도록 법에서

정하고 있으며, 거듭된 차임지급의무 불이행으로 인하여

당사자간 신뢰관계가 깨졌다고 판단함으로써

임차인은 임대인에게 부동산을 인도하라며

건물주 승소 판결을 내렸습니다.

 

이렇게 월세 미납에 대하여 상가임대차보호법과

실제로 진행한 사례를 통하여 어떻게 대처하는지 살펴보았는데요.

법이 정한 가이드라인외에도 각자 계약에 따라

직면한 상황이 다를 수 있기 때문에

전문가를 통하여 정확한 상황판단과 적절한 대처를 하여

손해를 차단하시길 바랍니다.